本文是五季第195篇原创

大家好，我是【五季】，一个想与大家一起慢慢富有的家伙~

“爱今天，多买房；为明天，买好房~”

以下正文：

刚刚，重磅新条例，滚烫出炉，还冒着青烟：

重磅！深圳共有产权房拟将永久封闭流转！满5年可转！

深圳住建局和深圳司法局组织起草了

《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》

《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》

《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》

《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》。

上述四个规章征求意见稿于1月17日正式发布，面向社会公开征求意见。

趁热，五季将文章的要点做了梳理，对共有产权住房（包括安居型商品房和可售型人才住房）的流转，用地比例不低于30%，并分成公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类。

如果共有产权不再能转为商品房，没有了套利空间，你会再买共有产权的房子吗？

五季将深圳共有产权部分的要点总结，核心点如下

01 出售对象：符合条件的户籍居民，和部分非户籍常住居民。

02 申请条件：本市无自有住房，缴纳社保满5年等（优秀者可放宽）。

03 分配模式：轮候配售为主。

04 价格标准：为同期同地段同品质商品房价格的50%左右。

05 持有份额：不低于50%

06 可购面积：单身或三人以下家庭可买65平左右；四人以上家庭可买85平。

07 流转条件

（一）购买未满五年的(以签订合同为准)，不得转让；

（二）购买满五年的，可在封闭圈内转让给符合条件的对象。

08 转让价格：

（一）未满五年收购的，按照原购价被回购。

（二）满五年收购的，收购价格为：（五季注：等同于首付定存收益）

收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）。

09 金融属性：不得再次抵押（除首次购买）

10 北京共有产权政策：出产权证后满5年可转让，封闭圈子内流通

11 上海共有产权政策：户籍人取得产权后，可转化为商品房，可上市流通。

之前购买安居型商品房的那些深圳人还好吗？你可是想这购买10年后可以上市交易，你想着以极低的价格，却卖出了一个市场价。

轮候库里，还有快20万人还会选择安居型商品房吗，可售型人才住房未来会怎么样？

五季：政府的便宜一般占不得，也难占，我们要死了这条心。

安安心心，辛辛苦苦走买商品房，赚市场里边其它老百姓的钱。

第一章 共有产权政策解读

四个《规章》分别对保障性住房的建设筹集主体和渠道、用地保障、建设标准、供应对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、监督管理等进行了规范。

具体为：居住用地供应比例原则上不低于30%。并分成公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类。

01 出售对象

1）公共租赁住房：住房困难户籍居民，以公交、环卫等为主的一线职工；

2）保障性租赁住房：新市民、青年人、各类人才等群体供应；

3）共有产权住房：符合条件的户籍居民，和部分非户籍常住居民。

02 申请条件

前置条件为本市（或特定区域）无自有住房，但租住宿舍型保障性租赁住房的除外。

即“申请人及共同申请人均未在本市拥有自有住房（含住房建设用地，下同），在申请受理之日前五年以内未在本市转让过或者因离婚分割过自有住房”是不能购买的。

其他申请条件分别为：

1）公共租赁住房：深户、在深缴纳社保满3年、符合收入财产限额标准等；

2）保障性租赁住房：未在本市租住具有保障性质的住房，不受户籍和收入财产限额限制等。

3）共有产权住房：在深缴纳社保满5年等，优先面向户籍居民，并可放宽户籍限制。

03 分配模式

1）公共租赁住房：以轮候配租为主，对一线职工供应时采用定向配租。

2）保障性租赁住房：采用批次受理批次供应的方式配租；社会主体出租的，按市场化方式开展租赁活动。

3）共有产权住房：采用轮候配售为主。

04 租售价格标准

1）公共租赁住房租金：市场租金的30%左右，低保家庭的租金为市场租金的3%左右。

2）保障性租赁住房租金：市场租金的90%，保障性租赁住房租金市场租金的60%左右。

3）共有产权住房销售价格：为同期同地段同品质市场参考价格的50%左右。

05 共有产权持有份额

购房人产权份额原则上不低于50%；其余部分为政府产权份额，具体份额应当在配售通告、买卖合同中明确。

06 共有产权出售面积

1）三人以下家庭或者单身居民：配售面积为65平方米左右；

2）四人以上家庭：配售面积为85平方米左右。

五季注：共有产权的房子仅仅有体验不是很好的居住属性，如果住大房子，还是要买商品房。

未来3房以上，最好4房，才是好的商品房标配要求。

07 共有产权流转条件

1）封闭流转：

共有产权住房实行封闭流转制度，购买未满五年的，不得转让所持产权份额；购买满五年，可将所持产权份额转让给符合条件的对象。

02)未满五年的收购

但有下列情形之一的，持有资产要卖回给代持机构：

（一）因购买、接受赠与、婚姻状况变化等原因在本市另行拥有自有住房的；（二）购房人户籍均迁出本市的；（三）共有产权住房买卖合同约定的其他情形。

03）满五年的封闭流转或收购：

（一）满五年可以流转的。（二）因接受赠与、继承、婚姻状况变化在本市另行拥有的自有住房属于政策性住房的，购房人只能选择保留一套。

08 收购及转让价格

（一）未满五年收购的，收购价格按照购买价格确定。

五季注：即以买的价格直接卖出，就没有升值一说。

（二）满五年收购的，收购价格计算公式为：

收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）。

五季注：相当于就是你拿首付钱在银行存了个定期，然后免费住了个5年。

背后的代价是，你错失了这5年普通商品房价格翻倍的机会。

（三）满五年收购的，流转的：

封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定，通过市场参考价格规范转让行为。在同等价格条件下，代持机构享有优先购买权。

五季注：相当于“穷人”买了一套商品房，持有了个五年，然后卖给了另外一个“穷人”

09 共有产权金融属性

共有产权住房购房人产权份额不得抵押，但为购买本套住房而向银行设定的抵押除外。

五季：是“房住不炒”的精准体现，因此可以说共有产权基本没有金融属性，只有“居住”属性。

好的房子，金融属性很重要。

可以通过经营贷等房子，抵押出够多的资金。

因此共有产权房本身难升值，升值了又拿不出来钱。

因此建议你一定不要幻想通过购买共有产权的房子来赚钱。

再说说，上海和北京其实也有共有产权及成熟的制度的，深圳的《共有产权...意见稿》与北京共有产权接近。

10 北京共有产权政策

购房人和政府共同拥有房屋，购房人和政府按合同分别持有产权，政府将其持有房屋部分产权的“使用权”让渡给首次购房人。

转让条件：不动产权证满5年可转让对应产权份额，也是封闭圈子内流通，共有产权住房性质不变。

结果，北京的共有产权房源的确存在滞销情况。

五季注：未来深圳的共有产权是否也是如此，存在一定滞销情况。

类似一块肉，食之无味，弃之可惜。

11 上海共有产权政策

在上海，针对户籍人口可取得完全产权，上市转让，转为商品住房。

因为制度不同，北京和上海共有产权房子的热度完全不同。

当共有产权的房子不能转变为商品房，只能在“封闭”圈子内部交易的时候，会对购房者产生很大影响。

五季注：其背后的逻辑是，百姓都是“买涨不买跌”的。

从这个方面来思考为什么华为在松山湖建立很多的人才房，价格只有9500元/平，而同区域的商品房的价格已经达到5~7万/平，人才房很多却丝毫不影响商品房的价格呢？

因为政府给华为的人才房可以看成是“共有产权房”，未来估计也只能是在封闭圈子内部交易；与外面的商品房交易路径是不一样的，不是同一个圈子，因此互不影响。

除非，放开人才房，进入商品房领域，那么就一定会冲击外面的房价。

第二章 深圳二次房改政策影响

深圳的保障性住房体系的设立起于2007年，以廉租住房和经济适用住房为主。

1988年，深圳第一次房改，确立住房就是资产，开启土地财政时代，奠定深圳过去三十年的辉煌。

2018年，深圳第二次房改，解决四大住房核心问题，决定深圳未来三十年的经济生命线。

深圳政府出台的住房保障体系在于缓解深圳目前面临的四大住房问题：

高房价下，人才吸引力弱减，影响城市竞争力

供需不平衡

住房结构不合理

保障不充分

文件中指出，2018年至2035年，我市新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

深圳政府第一件事就是重塑整个住房供应体系，确立租购并举下，各类住产的硬性供应指标：

1、市场商品住房，占住房供应总量的40%左右。

2、人才住房，占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。

3、安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

4、公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售深圳人才安居房出售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

按上面的规划，从2018年到2035年之间18年才170万，差不多一年10万套，其中60%是人才保障房，普通商品房只有40%，即一年新增4万套普通商品房。

比例：

市场商品住房@40%；人才住房@20%；安居型商品房@20%；公共租赁住房@20%

面积分别为：

市场商品住房@不限制；人才住房@小于90平为主；安居型商品房@小于70平为主；公共租赁住房@30~ 60平为主

价格分别为：

市场商品住房@不限制；人才住房@商品房单价的60%；安居型商品房@商品房单价的50%；公共租赁住房@只租不售，租金为普通商品房的30%。

最近几年深圳的认可流入还是50~60万人/年，按4口之家计算，那么需要新增13.75万套（中位数），而新增普通商品房只有4万套，剩下的9.75万套是需要由人才保障房来满足。

再加上存量人口对改善的需求，房子拆迁带来的新增需求，将进一步导致供需的不平衡。

2023年，《深圳市住房发展“十四五”规划》发布，主推的以公租房、共有产权住房、保障性租赁住房为主的住房保障体系。

明确，深圳未来五年的公共住房体系包括三大类。

1、公共租赁住房：面向户籍中低收入人群；

2、保障性租赁住房：重点缓解新市民、青年人等各类人群的住房困难；

3、共有产权住房：补充提升居民住房自有水平。

按统计，2022年深圳安居房共供应9858套，包含3046套3房和6812套2房。

普通商品房越来越少了。

供应减少，但真实需求没有改变，只是暂时转化为60%的保障房(人才房，安居房，租赁费)。

其实，每一个人心里都有一套属于自己房子的念想，这是人性使然，只是很多人，很多家庭条件还不具备，买不起普通商品房，只能买保障类住宅。

就像大家都想住别墅，但大多数人只是想想而已。

这次深圳二次房改出台的效果会像新加坡的租屋，市场归市场，保障归保障。

市场的那部分是是比较小部分人玩的，保障是大多数人玩的。

也类似于香港那边的情况，一辈子可能就买得起一套，大多数时候就是租房，讨论的是谈房。

n年前和一个老同事聊过，他就提到这个想法，就说当下的香港年轻人，其实是没有买房的想法，因为他们已经放弃了买房的念头，人一旦没有希望，他就不会再挣扎的。一语成谶深圳人才安居房出售，没有想到他看的那么准。

当然，这次房改的效果可能不会马上体现，会灰色渐进的，但趋势一旦形成，就无法逆转。

出台这样子的政策，从一定程度上来说，可以解决大部分老百姓的“住”的问题，但都是小房子，可能也是比较偏的房子。

但对普通老百姓来说，想通过房子来实现阶级越升的可能性不断变小，这段门慢慢关的紧一点。

新加坡房产主要分：组屋和普通私人公寓。

组屋价格稳定，主要租给“穷人”；

私人公寓价格高，主要卖给“富人”

即使如此，价格还是涨，租金还是涨；

即使中国（深圳）未来学新加坡，一二线的稀缺商品房还是会涨！

所以一线的精品房子，能买就多买。

最后结论是：

五季一直强调，要去购买商品房，不怕贵，不怕好，不怕大，就怕不稀缺。

不要买共有产权房，不要贪小便宜。

要以120%努力和资金去买，要以至少2年后的收入与资金总量来买现在的房子。

最后，国家和领导都求着你买房，就问你跟不跟？

时间窗也就这一两年2023-2024年罢了。

附官方原文链接：

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